Requisitos
- DECLARAÇÃO DE TRANSMISSÃO IMOBILIÁRIA, devidamente preenchido e assinado pelo adquirente – disponível para download no final desta página;
- Cópia dos DOCUMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO DO ADQUIRENTE(RG e CPF, se pessoa física, ou Comprovante de Inscrição no CNPJ e versão atual do Contrato / Estatuto Social, se pessoa jurídica);
- PROCURAÇÃOe DOCUMENTOSDE IDENTIFICAÇÃOdo procurador, quando for o caso;
- Cópia do INSTRUMENTO / CONTRATO PARTICULAReventualmente firmado entre as partes (Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda ou qualquer outra denominação); e
- CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR DA MATRÍCULA DO IMÓVEL, expedida há no máximo 90 (noventa) dias contados da data de solicitação;
- CERTIDÃO DE VALOR VENAL PARA FINS DE ITBI, expedida no dia de abertura do processo, a ser emitido neste link (http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=4622).
Os arquivos de documentos solicitados deverão ser anexados de forma individual e em formato *.PDF (com tamanho menor que 10MB).
Outros documentos poderão ser exigidos pela autoridade fiscal, se necessários.
Em caso de mais de um imóvel sendo transmitido, o adquirente deve enviar uma Declaração de Transmissão Imobiliária para cada imóvel. O preenchimento deve ser integral e autêntico em relação à transmissão que está sendo realizada, sob pena de devolução para retificação / complementação.
Destaca-se que o Valor Venal Declarado pode não refletir, necessariamente, o preço pactuado entre as partes, conforme exposto no item “Base de Cálculo” acima. Deste modo, ao preencher a Declaração, o contribuinte deve inserir no campo “Valor Declarado” o valor que ele entende ser o valor de mercado do bem, ainda que inferior ou superior ao preço ajustado pelas partes.
Para saber o valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis de um determinado acesse o link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=4622
Cuidado: leia com atenção o item “Base de Cálculo” acima, para entender qual é a base de cálculo do ITBI, a fim de evitar procedimento de fiscalização com a exigência da diferença acrescida de multa; representação ao Ministério Público para apuração de crime contra a ordem tributária; e tributação a maior do Imposto de Renda – Ganho de Capital ou a falta de lastro para declaração de rendimentos à Receita Federal do Brasil.
Observações
1) Informações Gerais
Com o advento da Lei Complementar n. 683/2019, o ITBI passou a ser apurado pelo próprio contribuinte. Porém, considerando que o novo sistema que permitirá ao contribuinte realizar a apuração e geração da guia online ainda se encontra em fase de desenvolvimento, a geração da guia para recolhimento do ITBI deverá ser feita pelo Tabelionato de Notas ou pela Prefeitura Municipal de Florianópolis.
2) Necessidade de geração da guia pela própria PMF
Nos seguintes casos, a geração da guia deverá ser feita exclusivamente pela Prefeitura Municipal de Florianópolis:
a) Aquisição por instrumento particular (contrato social, contrato de compra e venda com valor inferior a 30 vezes salários-mínimos e outros), em que não há exigência legal ou opção das partes pela celebração de instrumento público;
b) Transmissão decorrente de determinação judicial, inclusive arrematação em hasta pública;
c) Pagamento do preço (total ou parcial) mediante financiamento bancário compreendido no:
- i. Sistema Financeiro da Habitação (SFH);
- ii. Programa de Arrendamento Residencial (PAR); ou
- iii. Habitação de Interesse Social (HIS).
d) Utilização de escritura pública, mas com Valor Venal Declarado pelo contribuinte inferior ao Valor Venal Apurado de ofício pelo Município de Florianópolis (para maiores informações, leia o item Base de Cálculo a seguir).
3) Possibilidade de geração da guia pelo Tabelionato de Notas
Nos demais casos em que a Escritura Pública for exigida para conferir validade ao negócio jurídico ou em que as partes optem pela sua lavratura mesmo não sendo obrigatória, a geração da guia poderá ser realizada pelo próprio Tabelionato de Notas escolhido pelas partes.
4) Base de Cálculo (valor sobre o qual o ITBI é calculado)
Nos termos do art. 281, caput, da Lei Complementar n. 007/97, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, assim entendido como valor venal aquele que o bem ou direito alcançaria em condições normais de mercado.
Tal como definido no dispositivo legal acima citado, e conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial pacificado sobre o tema, o valor venal é o valor que um determinado bem ou direito alcançaria em condições normais de mercado.
Em outras palavras, o ITBI deve ser calculado com base no valor de mercado do bem ou direito transmitido.
Deste modo, é plenamente possível que o valor que as partes ajustaram para transmitir um determinado bem ou direito entre si não seja o valor venal do imóvel. Isto porque o preço ajustado pelas partes pode ser superior ou inferior ao valor de mercado por diversos motivos (urgência do transmitente em vender o imóvel e receber o dinheiro, fazendo com que aceite um valor inferior ao do mercado; desinteresse do vendedor em vender o imóvel, fazendo com que o comprador ofereça um valor superior ao de mercado; entre outros).
Exemplo: se os apartamentos de um determinado edifício ou os lotes de um determinado condomínio são negociados pelo valor médio de R$ 500.000,00, uma alienação isolada no valor de R$ 300.000,00 não reflete o valor de mercado do bem. Neste caso, mesmo que o valor ajustado tenha sido de R$ 300.000,00, a legislação impõe que o ITBI seja calculado com base no valor normal de mercado (R$ 500.000,00).
Entretanto, considerando que a legislação tributária municipal atribuiu ao contribuinte (adquirente – aquele que está adquirindo o bem ou direito) a responsabilidade de apurar o ITBI devido sem prévio exame da autoridade administrativa, o contribuinte poderá optar por recolher o ITBI com base no valor venal que entender ser o valor de mercado do bem ou direito transmitido.
Deste modo, ainda que o valor venal declarado pelo contribuinte seja inferior ao valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis, a guia será gerada com base no valor venal declarado pelo contribuinte, não havendo mais a necessidade de revisão prévia do valor venal por meio de processo administrativo.
No entanto, O ADQUIRENTE DEVE TER CIÊNCIA DE QUE, realizada a transferência cujo ITBI foi recolhido com um valor venal declarado pelo contribuinte inferior àquele apurado de ofício pelo Município de Florianópolis, ficará sujeito à um procedimento de fiscalização, no qual a diferença apurada será exigida com juros e MULTA DE 50%, além da possibilidade de encaminhamento de representação ao Ministério Público para apuração da prática de crime contra a ordem tributária, caso seja verificada a existência de declaração falsa.
Portanto, a apuração do ITBI com base em valor venal declarado pelo contribuinte inferior ao valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis só deve ser realizado quando o contribuinte tiver a segurança, do ponto de vista técnico, de que o valor de mercado do bem ou direito por ele adquirido é, de fato, aquele por ele declarado, uma vez que a discussão sobre a exigência da diferença apurada poderá ser discutida judicialmente.
Para saber o valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis de um determinado imóvel, acesse o link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=4622
Atenção: NÃO SEJA CONIVENTE COM A SONEGAÇÃO FISCAL. Além do risco de fiscalização e encaminhamento de representação ao Ministério Público para apuração da prática de crime contra a ordem tributária, a declaração falsa do valor do imóvel em patamar inferior ao efetivamente negociado pelas partes prejudica o adquirente, que em caso de futura transmissão do bem terá que pagar o Imposto sobre a Renda oriundo do ganho de capital total (inclusive aquele que seria de responsabilidade do transmitente), bem como prejudica o transmitente, que receberá a onerosidade da transmissão sem lastro para declará-la à Receita Federal do Brasil.
Exemplo: João está adquirindo um imóvel por R$ 800.000,00. Porém, visando recolher um valor menor de ITBI, aceita declarar um valor de R$ 400.000,00 para o Município de Florianópolis. Este valor será utilizado para apuração do ITBI, mas também será declarado na Escritura Pública e na matrícula do imóvel, o que fará com que seja comunicado à Receita Federal do Brasil por meio da Declaração sobre Operações Imobiliárias – DOI, para fins de apuração do Imposto de Renda. Futuramente, caso o João venha a vender este imóvel por R$ 1.000.000,00, ele será obrigado a pagar o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, caso não adquira um novo bem dentro do prazo de 180 dias. Porém, ao invés de pagar o Imposto de Renda – Ganho de Capital sobre um valor de R$ 200.000,00 (R$ 1.000.000,00 – R$ 800.000,00 = R$ 200.000,00), ele terá que pagar o Imposto de Renda – Ganho de Capital sobre um valor de R$ 600.000,00 (R$ 1.000.000,00 – R$ 400.000,00 = R$ 600.000,00), sendo que a alíquota atual do Imposto de Renda sobre ganho de capital de pessoas físicas se inicia em 15%, enquanto a alíquota do ITBI é de 2%. Portanto, ao invés de pagar R$ 16.000,00 de ITBI (R$ 800.000,00 * 2%) e R$ 30.000,00 de IRPF (R$ 200.000,00 * 15%), totalizando R$ 46.000,00, ele pagará R$ 8.000,00 de ITBI (R$ 400.000,00 * 2%) e R$ 90.000,00 de IRPF (R$ 600.000,00 * 15%), totalizando R$ 98.000,00, resultando numa diferença de R$ 52.000,00.
Por sua vez, o art. 281-A da Lei Complementar n. 007/97, com redação dada pela LC683/2019, prevê que o valor da base de cálculo será reduzido:
- i. na instituição ou extinção do direito real de usufruto, uso, superfície ou habitação, em um terço do valor venal do imóvel;
- ii. na transmissão da nua-propriedade, em dois terços do valor venal do imóvel;
- iii. na instituição ou extinção do domínio útil e da enfiteuse e na transmissão dos direitos do enfiteuta, em um terço do valor venal do imóvel; e
- iv. na transmissão do domínio direto, em dois terços do valor venal do imóvel.
5) Alíquotas
Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e de Habitação de Interesse Social (HIS), o ITBI será calculado pela aplicação da alíquota de 0,50% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite abaixo indicado; e pela aplicação da alíquota de 2,00% (dois por cento) sobre o valor restante.
Limite sobre o valor financiado (art. 285 da Lei Complementar n. 007/97, com redação dada pela Lei Complementar n. 683/2019, cujo valor é atualizado monetariamente em cada ano, com base no art. 3º da Lei Complementar n. 230/2006):
- 2019 – R$ 180.000,00;
- 2020 – R$ 184.572,00
Nos demais casos, o ITBI será calculado pela aplicação da alíquota de 2,00% (dois por cento).
Como se observa, a redução de alíquota se aplica somente às transmissões compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e de Habitação de Interesse Social (HIS), devendo constar expressamente no título translativo a indicação da modalidade de financiamento utilizada.
Caso seja qualquer outra modalidade de financiamento (CHC, CCI, SFI, CHH, entre outras) que não SFH, HIS ou PAR, não há previsão legal para redução da alíquota.
Observação: considerando a hipossuficiência do adquirente em identificar a forma de financiamento eventualmente adotada, a Prefeitura Municipal de Florianópolis exige a apresentação do instrumento particular de compra e venda firmado com a instituição financeira ou documento firmado pela instituição financeira para identificar a forma de financiamento adotada.
No entanto, caso o contribuinte não aceite a identificação realizada pelo Município de Florianópolis e mantenha a indicação de que o imóvel está sendo financiado por uma das modalidades beneficiadas pela redução da alíquota (SFH, HIS ou PAR), o ITBI será calculado com base nas informações apresentadas pelo contribuinte, tendo em vista se tratar de um lançamento por homologação.
Neste caso, o contribuinte ficará sujeito à abertura de procedimento de fiscalização, no qual a diferença entre o valor do ITBI devido e aquele efetivamente recolhido pelo contribuinte será exigida com a aplicação de multa de penalidades, além de representação ao Ministério Público para apuração de crime contra a ordem tributária.
6) Pagamento
O ITBI poderá ser pago à vista ou parcelado. Para obter mais informações sobre como solicitar o parcelamento, acessar o link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&acao=open&id=4937
Desde 23/11/2018, data de publicação da Lei Complementar n. 650/2018, a escritura pública poderá ser lavrada ou o registro da transmissão poderá ser realizado sem que seja necessária a comprovação da quitação integral do parcelamento, bastando que o adquirente esteja em dia com a parcela no momento da assinatura do documento competente, nos termos do art. 287 da Lei Complementar n. 007/1997.
Atenção: caso o contribuinte faça a transferência do imóvel para si e deixe de pagar as parcelas restantes do parcelamento, a Prefeitura Municipal de Florianópolis irá exigir o recolhimento do valor inadimplido com aplicação de penalidades, além de representação ao Ministério Público para apuração da suposta prática de crime contra a ordem tributária, conforme jurisprudência do Supremo Tribunal Federal sobre o tema.
7) Situações específicas
7.1) Terreno de Marinha
Conforme jurisprudência sobre o tema, há a incidência do ITBI somente sobre a transmissão do direito real de enfiteuse, detido por quem utiliza o terreno de marinha sob o regime de aforamento.
Quando a utilização for sob o regime de ocupação, não há a incidência do ITBI por não haver transmissão de bem imóvel ou de direito real sobre imóveis.
7.2) Aquisição originária da propriedade
Salvo na hipótese de arrematação em hasta pública judicial, sobre a qual a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a incidência do ITBI, não há a incidência deste imposto sobre as demais formas de aquisição originária da propriedade, tais como desapropriação, usucapião, acessão, etc.
7.3) Arrematação em Hasta pública judicial
Embora seja reconhecida como forma originária de aquisição da propriedade pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, esta mesma jurisprudência reconhece a incidência do ITBI sobre a arrematação em hasta pública judicial.
Neste caso, o ITBI terá por base de cálculo o próprio valor da arrematação, atualizada monetariamente desde a data de arrematação até a data de solicitação da guia para recolhimento.
Caso o imóvel adquirido em hasta pública não tenha dívidas relativas ao IPTU e/ou TCRS anteriores à data de arrematação, o ITBI poderá ser solicitado por meio do Formulário de Solicitação de ITBI disponível para download no final desta página.
Caso o imóvel contenha dívidas relativas ao IPTU e/ou TCRS anteriores à data de arrematação, a solicitação deverá ser realizada por meio de abertura de processo administrativo, a fim de que haja a atribuição da responsabilidade pelo pagamento das dívidas ao anterior proprietário, evitando-se com que tais dívidas sejam cobradas do arrematante.
Para verificar se o imóvel possui débitos, acesse o site www.iptufloripa.com.br -> insira o número da inscrição imobiliária -> selecione a opção “Consulta de Débitos” e -> insira o CPF/CNPJ do atual titular da inscrição imobiliária.
Para saber quais são os documentos necessários para abertura do processo de geração do ITBI para imóvel adquirido em hasta pública, acesse o link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&acao=open&id=5161
7.4) Arrematação em Hasta pública extrajudicial
Embora seja utilizada a hasta pública como forma de se obter o maior valor e conferir imparcialidade no procedimento, a alienação de bens por instituições financeiras através de hasta pública extrajudicial, geralmente após a consolidação da propriedade fiduciária, não se caracteriza como uma forma originária de aquisição da propriedade.
Deste modo, além de também haver a incidência do imposto, o ITBI deverá ser calculado tendo por base de cálculo o valor venal do imóvel, mesmo que superior ao valor de arrematação (para maiores informações sobre a definição de “Base de Cálculo”, consulte o item 4 acima).
7.5) Imóveis em construção
Na aquisição de imóveis em construção por meio de incorporação imobiliária direta (na qual o incorporador assume o papel de proprietário do terreno e constrói o empreendimento / edifício sob sua conta e risco), o objeto da transmissão é a unidade pronta e acabada (critério material do fato gerador). Ou seja, o que as partes pactuaram não foi somente a compra e venda da fração ideal, mas sim a compra e venda da unidade pronta e acabada. Tanto é assim que, no único instrumento firmado entre as partes (compra e venda), o valor total da compra e venda é a soma do valor do terreno e da edificação.
Deste modo, o Município de Florianópolis entende que há a incidência do ITBI sobre o terreno e sobre a edificação, ainda que a construção não esteja concluída na data de registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (critério temporal do fato gerador).
Sendo assim, caso o contribuinte opte por fazer o recolhimento do ITBI tendo por base de cálculo somente o valor venal do terreno, excluindo-se o valor da edificação, ficará sujeito à um posterior procedimento de fiscalização no qual o Município de Florianópolis irá exigir o valor do ITBI devido sobre a transmissão da edificação acrescido de juros moratórios e multa de 50%.
7.6) Integralização de Capital Social / Fusão / Cisão / Incorporação / Extinção de pessoa jurídica
A Constituição Federal de 1988 prevê a não-incidência do ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Para maiores informações sobre como solicitar a não-incidência, consulta o link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5205
