ITBI – Serventias extrajudiciais

Secretaria Municipal da Fazenda

 descrição

  • Informações e orientações às serventias extrajudiciais com atribuição de notas e Registro de Imóveis, relativas ao ITBI, especificamente com relação: 

    • Forma de Apuração e Geração da guia; 

    • Orientações para geração da guia; 

    • Pagamento e parcelamento; e 

    • Manutenção / atualização cadastral. 

     

    Para consultar informações gerais sobre o tributo, tais como hipótese de incidência, conceitos gerais, situações específicas, base de cálculo, alíquotas e dispensa do recolhimento (isenção, imunidade e não-incidência), clique aqui. 

    Para acessar o link que permite a geração de guias pela serventia, clique aqui. 

     

    Informamos que novos cadastros não estão sendo feitos a partir de 2022, conforme item 4 logo abaixo. Portanto os lançamentos de boletos de ITBI devem ser solicitados pelos compradores do link:  

     

    https://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5227 

     

    Como solicitar 

    1. Apuração e Geração da Guia (Lançamento): 

    1.1. Informações Gerais 

    Com o advento da Lei Complementar n. 683/2019, o ITBI passou a ser apurado pelo próprio contribuinte. Porém, considerando que o novo sistema que permitirá ao contribuinte realizar a apuração e geração da guia online ainda se encontra em fase de desenvolvimento, a geração da guia para recolhimento do ITBI deverá ser feita pelo Tabelionato de Notas ou pela Prefeitura Municipal de Florianópolis. 

    1.2. Novo sistema 

    O Município de Florianópolis está implantando um novo sistema que permitirá ao adquirente, na qualidade de contribuinte do ITBI, realizar toda a apuração e recolhimento do ITBI por conta própria, através do envio de Declarações digitais. 

     

    1.3. Metodologia atual 

    Enquanto o sistema não está implantado, a apuração e recolhimento do ITBI pelo contribuinte dependerão da geração da guia pelo Tabelionato de Notas escolhido pelas partes ou pela própria Prefeitura Municipal de Florianópolis. 

     

     

     

    1.3.1.        Da geração da guia pela Prefeitura Municipal de Florianópolis 

    Nos seguintes casos, a geração da guia deverá ser feita exclusivamente pela Prefeitura Municipal de Florianópolis: 

    a) Aquisição por instrumento particular (contrato social, contrato de compra e venda com valor inferior a 30 vezes salários-mínimos e outros), em que não há exigência legal ou opção das partes pela celebração de instrumento público; 

    b) Transmissão decorrente de determinação judicial, inclusive arrematação em hasta pública; 

    c) Pagamento do preço (total ou parcial) mediante financiamento bancário compreendido no: 

     

    1. i. Sistema Financeiro da Habitação (SFH);  

     

    1. ii. Programa de Arrendamento Residencial (PAR); ou  

     

    1. iii. Habitação de Interesse Social (HIS).  

     

    d) Utilização de escritura pública, mas com Valor Venal Declarado pelo contribuinte inferior ao Valor Venal Apurado de ofício pelo Município de Florianópolis (para maiores informações, leia o item Base de Cálculo a seguir). 

     

    Destaca-se que, mesmo sendo gerada a guia pelo Município de Florianópolis, o lançamento é realizado por homologação. Ou seja, cabe ao contribuinte (adquirente) declarar o valor venal e as demais informações da transmissão para que a Prefeitura Municipal de Florianópolis somente faça a geração da guia, sem exame prévio quanto ao conteúdo dos documentos. Realizado o pagamento do ITBI e ocorrida a transferência do imóvel, o Município tem um prazo de 5 (cinco) anos para homologar (aprovar) o lançamento realizado. Caso seja verificada inconsistência, a eventual diferença de valor será exigida com as penalidades cabíveis. 

     

    1.3.2.        Da geração da guia pelo Tabelionato de Notas / Escrivania de Paz 

    Nos demais casos em que a Escritura Pública for exigida para conferir validade ao negócio jurídico ou em que as partes optem pela sua lavratura mesmo não sendo obrigatória, a geração da guia poderá ser realizada pelo próprio Tabelionato de Notas escolhido pelas partes. 

     

    2. Orientações à serventia para a geração das guias de ITBI 

    Respeitosamente, orientamos à serventia que observe atentamente às seguintes orientações ao realizar a geração de guias para recolhimento de ITBI em favor do Município de Florianópolis: 

    a) Identificação do imóvel 

    Sugerimos sempre consultar previamente a Certidão de Cadastro para Fins Gerais (http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/sistema.php?servicoid=4260) para verificar se a identificação do imóvel contida no Cadastro Imobiliário converge com a identificação do imóvel contida na matrícula. 

    Caso não consiga confirmar com segurança de que a inscrição indicada se refere efetivamente ao imóvel que está sendo negociado, não realize a geração da guia, pois pode se tratar de imóvel diverso. 

     

    b) Características do imóvel 

    Considerando o número de solicitações de ITBI que são recebidas diariamente pela PMF e que no momento estão sendo feitas manualmente e considerando a sistemática ate então adotada pelo Município, no sentido de utilizar dois tipos distintos de processo nos quais verificávamos se os dados cadastrais estão corretos e se a documentação foi corretamente apresentada, houve um acúmulo de processos, o que gerou atrasos e, consequentemente, reclamações por parte dos contribuintes. 

    Deste modo, decidimos alterar o procedimento: a partir de agora a Prefeitura deixará de analisar se os dados cadastrais da inscrição imobiliária convergem com a descrição do imóvel contida na respectiva matrícula. 

    Deste modo, deixaremos de adotar qualquer providência no sentido de alterar e corrigir o Cadastro Imobiliário, quando houver divergência entre os dados cadastrais e as características do imóvel. 

    Tal mudança no procedimento não trará qualquer prejuízo na apuração do ITBI, pois tal tributo é lançado por homologação no âmbito do Município, o que importa dizer que o valor que servirá de base de cálculo será declarado pelo próprio contribuinte, sem que os dados cadastrais interfiram nesta apuração feita pelo contribuinte. 

    Caberá ao contribuinte declarar o valor venal do imóvel transmitido, com base na situação fática e jurídica, independentemente das informações contidas no Cadastro Imobiliário. 

    Portanto, não há qualquer impedimento, por parte do Município, para que os cartórios admitam tais guias. 

    Bastará somente ficar demonstrado que o ITBI recolhido por meio daquela respectiva guia se refere à transmissão que está sendo realizada.  

    c) Unidades no lote 

    Sempre observar o campo “Número de unidades no lote” contida na Certidão de Cadastro para Fins Gerais para verificar se o imóvel que está sendo transmitido, quando registrado sob uma única matrícula, não está cadastrado sob mais de uma unidade perante o Município. 

    Caso se enquadre nesta situação, deve ser gerada uma guia de ITBI para cada unidade, pois todas as unidades compõem um único imóvel. 

     

    d) Fração 

    O campo da fração transmitida, denominada no link disponibilizado aos cartórios (http://adm2.pmf.sc.gov.br/stm/iframes/itbi/itbi_cartorio.list.php) para geração das guias de ITBI como “Percentual Imóvel (%)”, somente deve ser utilizado quando estiver sendo realizada a transmissão de uma fração / quota parte do imóvel. 

    Este campo NÃO deve ser utilizado com o intuito de permitir a (i) geração de guias com valores inferiores ao do Município; (ii) geração de guias com valores complementares; ou (iii) geração de guias relativas à transmissão de outros direitos reais. 

    No caso de imóveis na planta ou em construção, quando o adquirente pretende recolher o ITBI com base no valor do terreno e da edificação, este campo deve ser preenchido com a fração ideal do terreno mencionada no contrato ou escritura, podendo ser gerada uma única guia relativa à soma das frações ideais (caso envolva mais de uma unidade), caso ainda não tenha havido a emissão do HABITE-SE da edificação.  

     

    3. Pagamento 

    O ITBI poderá ser pago à vista ou parcelado. Para obter mais informações sobre como solicitar o parcelamento, acessar o link abaixo: 

    http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&acao=open&id=4937 

     

    3.1. Possibilidade de lavratura dos atos durante o adimplemento do parcelamento 

    A Lei Complementar n. 650, de 23 de novembro de 2018, alterou o art. 287 da Lei Complementar n. 007/97 para permitir aos notários a lavratura de atos notariais durante o adimplemento do parcelamento. 

    Para tanto, basta que o notário exija prova de que o adquirente está em dia com a parcela no momento da assinatura do documento competente. 

    Para verificar o extrato do parcelamento, inclusive informações sobre o adimplemento das parcelas, acesse este link: http://adm.pmf.sc.gov.br/stm/iframes/extrato_parcelamento.php. O número do parcelamento deve ser digitado com 8 dígitos, somente com números (sem pontos ou barra), sendo 6 dígitos para o número radical do parcelamento e 2 dígitos para o ano (ex: 00255621). O CPF ou CNPJ deve ser do contribuinte (e não do responsável) do parcelamento. 

    Caso o adquirente não faça a quitação integral do tributo, caberá ao Município de Florianópolis verificar se houve o registro do título translativo (fato gerador) e, quando for o caso, exigir em face do contribuinte o valor inadimplido, com a aplicação das penalidades cabíveis. 

     

    3.2. Parcelamento em nome do transmitente 

    O sistema utilizado pelo Município para realização de parcelamentos não permite que o parcelamento do ITBI seja feito em nome do ADQUIRENTE, contribuinte do tributo. 

    Por uma deficiência do sistema, o parcelamento do ITBI é sempre vinculado ao titular da inscrição imobiliária, o qual acaba sendo o próprio transmitente, já que somente com a quitação do ITBI haverá a transferência da titularidade para o nome do adquirente. 

    Deste modo, por se tratar de uma deficiência do próprio sistema do Município, não vislumbramos qualquer prejuízo em a serventia realizar a lavratura do ato notarial mediante a apresentação de parcelamento em nome do transmitente. 

    Sugerimos, neste caso, que a serventia oriente o adquirente e/ou o transmitente a solicitar a transferência manual da titularidade por meio de processo administrativo de mudança de sujeição passiva de imóvel com matrícula (http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5204), tão logo haja o registro do título translativo perante o Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que o eventual abandono do parcelamento prejudicará a mudança automática da titularidade. 

     

    3.3. Identificação do parcelamento 

    Considerando a deficiência acima exposto, para a serventia confirmar que o parcelamento se refere à FITI correspondente, deve ser verificado: 

    i. a guia original do ITBI, na qual estará descrito o número do Formulário Indicativo de Transmissão Imobiliária – FITI, o número da inscrição imobiliária, a identificação (nome / razão social e CPF / CNPJ) do adquirente (sacado) e o número do Documento de Arrecadação Municipal – DAM; 

    ii. o termo de opção pelo parcelamento, no qual estará descrito o número da Formulário Indicativo de Transmissão Imobiliária – FITI, o número do respectivo Documento de Arrecadação Municipal – DAM e o número do parcelamento; e 

    iii. o Documento de Arrecadação Municipal – DAM relativo ao parcelamento, no qual estará descrito o número do parcelamento. 

    Com estas informações, é possível realizar a vinculação entre os referidos documentos e, consequentemente, confirmar se o parcelamento apresentado se refere à guia de ITBI gerada. 

    4. Manutenção / Atualização Cadastral 

    Considerando que o lançamento agora é feito por homologação; considerando a criação de processos digitais gratuitos que permitem ao adquirente requerer a geração da guia sem precisar sair da sua residência ou sede; e considerando o desenvolvimento de um novo sistema, o Município de Florianópolis não está realizando o cadastramento de novas serventias para fins de geração de ITBI. 

    Além disso, a Gerência de Tributos Imobiliários realizou a desativação de todas as serventias cadastradas que não realizavam a utilização do sistema com assiduidade, assim considerada a geração de 10 (dez) ou mais guias entre 2019 e 2020. 

    Deste modo, caso a serventia esteja lavrando um ato notarial e não tenha acesso ao sistema, deve orientar o adquirente a ingressar com processo de lançamento de ITBI no site da PMF.