home >

Zoneamento

 

1. Onde encontro informações quanto ao zoneamento? Como saber o que posso construir no meu terreno?

Para verificar o zoneamento e os índices construtivos, acesse portal do geoprocessamento clicando AQUI.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Como entender as siglas nos mapas de zoneamento primário?

As siglas utilizadas no mapa de zoneamento primário referem-se ao zoneamento de uso e ocupação do solo (ex. AMC, ARM, ATR, ARP), seguido do número de pavimentos permitido em cada local e da taxa de ocupação. Assim, a sigla AMC-4.5 corresponde a uma Área Mista Central com permissão para edificar até 4 pavimentos, e taxa de ocupação de 50%. A sigla ARP-2.4 trata-se de Área Residencial Predominante, com permissão para edificar até 2 pavimentos, e taxa de ocupação de 40%.

Corresponde ao estudo completo de impacto de vizinhança, a ser realizado pelo empreendedor e aprovado junto ao poder público. As exigências de apresentação do EIV estão descritas no Estatuto da Cidade, mas podem ser adicionadas novas de acordo com a regulamentação municipal.

 

3. Como saber quais usos posso ter em meu terreno?

Os usos permitidos em cada zoneamento estão dispostos no anexo F02 - Tabela de Adequação de Usos  do Plano Diretor clique AQUI.

Dúvidas devem ser esclarecidas junto à SMDU.

Para uma resposta formal da Prefeitura, você deve abrir um processo de Consulta de Viabilidade para Instalação junto à SMDU. É possível solicitar pessoalmente, portando CPF e RG, em qualquer Unidade Pró-Cidadão ou proceder a abertura de processo online através do Portal da Prefeitura, clicando AQUI‍

Os prazos e andamento do processo devem ser verificados junto à SMDU.

 

4. Como solicitar uma certidão de zoneamento simplificada?

Junto à SMDU, Online ou pessoalmente, portando CPF e RG, em qualquer Unidade Pró-Cidadão.

• Certidão de Zoneamento (uso e ocupação de solo) clique AQUI
• Certidão de Zoneamento Simplificada para Regularização de Luz clique AQUI

 

5. É possível alterar o zoneamento de alguma área?

O zoneamento municipal é parte integrante do Plano Diretor (Lei Complementar n. 482/2014).

Portanto, como tal, quaisquer propostas de alterações no zoneamento devem respeitar as disposições da Lei Orgânica do Município e do próprio Plano Diretor, devendo ser evitadas alterações pontuais.

Neste sentido, qualquer proposta de modificação, total ou parcial, do atual Plano Diretor deve envolver estudo técnico do respectivo Distrito, isolado ou em conjunto, e ser acompanhada de análise de seu impacto na infraestrutura urbana e comunitária. Além disso, deve ser instruída com parecer técnico do órgão municipal de planejamento e demais órgãos afins que tratam sobre a matéria em análise, além de ser objeto de debate público e parecer prévio do Conselho da Cidade, antes de sua votação pela Câmara Municipal.

 

6. O que são ZEIS e AEIS?

As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) são as parcelas urbanas destinadas à moradia de interesse social, e estão sujeitas a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.

As ZEIS do Plano Diretor foram delimitadas por estudos da Diretoria de Habitação da Secretaria Municipal de Infraestrutura, sendo possível instituir-se novas ZEIS mediante lei específica. As ZEIS são assim classificadas:

ZEIS-1 - Assentamentos consolidáveis ocupados espontaneamente por população de baixa renda em áreas públicas ou privadas onde não há restrição legal ou técnica à ocupação, destinadas, prioritariamente a ações de regularização fundiária;

 

ZEIS 2 - os assentamentos consolidáveis ocupados espontaneamente por população de baixa renda em áreas públicas ou privadas onde há restrição legal ou técnica à ocupação, podendo ser destinadas a ações de regularização fundiária;

 

ZEIS 3 - os empreendimentos habitacionais de interesse social construídos de forma regular.

Por sua vez, as Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS) são áreas especiais de intervenção urbanística (popularmente chamada de “sobrezoneamento”) com a finalidade de incentivar urbanizações de interesse social, ao passo que possibilitam instrumentos urbanísticos específicos, além da flexibilização do regime urbanístico.
‍
Siglas utilizadas no mapa de zoneamento primário referem-se ao zoneamento de uso e ocupação do solo (ex. AMC, ARM, ATR, ARP), seguido do número de pavimentos permitido em cada local e da taxa de ocupação. Assim, a sigla AMC-4.5 corresponde a uma Área Mista Central com permissão para edificar até 4 pavimentos, e taxa de ocupação de 50%. A sigla ARP-2.4 trata-se de Área Residencial Predominante, com permissão para edificar até 2 pavimentos, e taxa de ocupação de 40%.

 

7. O que são as APP de zoneamento?

As APP demarcadas no mapa de zoneamento do Plano Diretor são as Áreas de Preservação Permanente, que se tratam de regime de uso e ocupação do território.

Além do zoneamento de APP, deve ser observado o enquadramento de Áreas de Preservação Permanente oriundas das legislações Federal, Estadual e Municipal, suplementares entre si e que transcendem ao zoneamento de uso e ocupação territorial instituído pelo Plano Diretor.

Assim, mesmo que uma área com características de APP de acordo com a legislação ambiental não esteja mapeada com zoneamento de APP no Plano Diretor, deve ser respeitada e considerada non aedificandi.

PARCELAMENTO DO SOLO

 

8. Qual a diferença entre loteamento, desmembramento e condomínio?

O parcelamento do solo pode se dar mediante 3 modalidades diferentes:

Na modalidade loteamento ocorre a subdivisão de glebas em lotes, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Na modalidade desmembramento é realizada a subdivisão de gleba em lotes, com aproveitamento do sistema viário existente, sem abertura de novas vias e logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Na modalidade condomínio de lotes é feita a divisão do imóvel em unidades imobiliárias integrantes de um condomínio, destinadas à edificação de residências térreas ou assobradadas, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos. Nesta modalidade é admitida a abertura de vias internas no condomínio, de domínio privado.

Todas modalidades de parcelamento descritas acima demandam a destinação de áreas de uso e domínio públicos, para a qualificação da área urbanizada.

 

9. Como inicio o procedimento para fazer um loteamento, desmembramento ou condomínio?

Primeiramente o requerente deve solicitar uma Consulta de Viabilidade pessoalmente, portando CPF e RG, em qualquer Unidade Pró-Cidadão, ou, proceder a abertura de processo online através dos links:

• Consulta de Viabilidade para Loteamento clique AQUI
• Consulta de Viabilidade para Desmembramento clique AQUI
• Consulta de Viabilidade para Condomínio clique AQUI

Após a resposta do processo de Consulta de Viabilidade, o requerente deve abrir processo administrativo para a Solicitação de Diretrizes Urbanísticas para o IPUF, que deve ser solicitado pessoalmente, portando CPF e RG, em qualquer Unidade Pró-Cidadão. Os documentos necessários são: CPF/CNPJ; Estudo Preliminar ou Desenho Conceitual; RRT do Estudo Preliminar; Apresentação e justificativa do projeto; Documento de Terreno atualizado; IPTU (inscrição imobiliária); Consulta de viabilidade para Construção; e Levantamento Planialtimétrico.

 

10. O que é e como funcionará a Regularização Fundiária?

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), conforme a Lei Federal 13.465/2017, abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes, com o objetivo de regularizá-los, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais da ocupação irregular e/ou clandestina.

 

11. Onde encontro orientações sobre Regularização Fundiária Urbana em Florianópolis?

O processo de Regularização Fundiária Urbana - REURB, deve ser solicitado junto à SMDU (Pró Cidadão).

Mais informações podem ser encontradas online clicando AQUI ou junto ao órgão.

 

12. Como faço para corrigir as dimensões do meu lote no cadastro do município?

Primeiramente, deve-se proceder quaisquer correções em escrituras através de retificação de matrícula nos cartórios de registro de imóveis municipais.

Após a retificação, deve-se abrir um processo de Alteração Cadastral. É possível solicitar  pessoalmente ou por intermédio de terceiros devidamente autorizados por procuração ou autorização com firma reconhecida, portando CPF e RG, em qualquer unidade Pró-Cidadão. Requisitos: Cópia da escritura do imóvel; Inscrição Imobiliária; Cópia do Habite-se ou Projeto da Construção (se houver); Croqui de lançamento de edificação preenchido; Fotos da Edificação ou Terreno; Petição explicando o motivo da discordância e a fundamentação; CPF ou CNPJ e RG (original e Cópia).

O Processo será encaminhado, primeiramente, à Secretaria Municipal de Fazenda, que irá avaliar a situação em que o cidadão solicita revisão dos valores lançados ou de informações cadastrais erradas ou desatualizadas, que repercutem, direta ou indiretamente, no lançamento tributário. Após estas análises da Secretaria Municipal da Fazenda, o processo é encaminhado ao IPUF, para que possíveis correções topológicas sejam imputadas na base geográfica cadastral, quando for o caso.

SISTEMA VIÁRIO

 

13. Como saber a largura da via que devo projetar no meu loteamento?

Os projetos de loteamento devem sempre ser precedidos por diretrizes urbanísticas emitidas pelo IPUF, mediante processo administrativo de “Solicitação de Diretrizes Urbanísticas”.

Na avaliação do processo o IPUF estabelecerá o traçado do sistema viário, a reserva de áreas destinadas a uso público e de faixas não edificáveis e as áreas legalmente protegidas. É neste momento que o IPUF estabelece, ainda, as faixas de domínio das vias, considerando a legislação municipal e as características específicas da gleba.

 

14. Como devo proceder se uma via projetada passa pelo meu terreno? Posso construir uma edificação dentro dos limites impostos pelo zoneamento?

Nos terrenos parcial ou totalmente atingidos pelo sistema viário projetado é admitida a construção de uma residência unifamiliar com um pavimento e área máxima construída de 120 m², obedecidos os demais limites de ocupação, enquanto não transferidos ao domínio público, conforme artigo 198 do Plano Diretor (LCM 482/2014).

Dentro do processo de Consulta de Viabilidade para Construção, o IPUF em sua avaliação informará se respeitando determinado recuo viário para implantação da via projetada pode ser edificada construção utilizando o zoneamento do local ou se são aplicáveis as disposições do Artigo 198.

 

15. A rua que moro não tem nome, como devo proceder para que possa ser dado nome a minha rua?

As vias só devem ser denominadas quando integram o sistema viário oficial do Município, que se dá mediante processos de loteamentos ou ação direta da Prefeitura.

As vias oficiais são nomeadas mediante lei ordinária aprovada pela Câmara Municipal. É importante salientar que a simples denominação de uma via aberta irregularmente não a torna oficial ou de domínio público, nem adequa seus parâmetros urbanísticos à legislação vigente.

As vias irregulares ou clandestinas já implantadas e que servem de acesso a núcleos urbanos informais consolidados podem ser avaliadas quanto à possibilidade de regularização urbanística, mediante processo administrativo específico “Regularização Fundiária Urbana - REURB”.

O processo de Regularização Fundiária Urbana - REURB, deve ser solicitado junto à SMDU (Pró Cidadão). Mais informações podem ser encontradas clicando AQUI ou junto ao órgão.

ESPAÇOS PÚBLICOS E ARTE PÚBLICA

 

16. Como  implantar, adotar ou reformar um espaço público (praças, canteiros)?

Para iniciar um processo de adoção, implantação ou reforma de um espaço público deve-se acessar o site da Prefeitura Municipal, preenchendo o Protocolo de Manifestação de Interesse (disponível para download) e anexando os documentos necessários.

Para entrar com o processo digitalmente clique AQUI.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

17. Como posso implantar um Parklet?

Primeiro deve ser escolhido o local, seguindo as diretrizes do Manual de Implantação de Parklets e então realizar uma consulta de viabilidade junto à Prefeitura Municipal. Após aprovação da consulta, o projeto deve ser elaborado e encaminhado à SMDU. Ao se obter a aprovação e autorização da SMDU, pode ser implantado o Parklet. Para download do manual e documentos necessários, além do passo a passo completo do processo, clique AQUI.

 

18. Onde encontro informações sobre a execução correta de calçadas?

De acordo com o Decreto nº 18.369/2018, todas as reformas e novas calçadas devem seguir as orientações do Manual Calçada Certa, disponível clicando AQUI.

 

19. Onde faço uma denúncia sobre uma calçada ou obra que não esteja de acordo com as normas?

A Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano (SMDU) mantém um plantão de fiscalização de obras para denúncias de construções irregulares, material depositado sobre a via e invasão de áreas públicas, entre outras questões.

O plantão funciona nos seguintes dias e horários, presencialmente, ou por telefone:
Terças e quintas-feiras das 13 às 19 horas. Telefone: (48) 3251-4951

Aos moradores que tenham denúncias referentes aos bairros da área continental de Florianópolis, o contato é com a fiscalização de obras da Secretaria Municipal do Continente e Assuntos Metropolitanos, de segunda a sexta-feira, das 13 às 19hs. O telefone para denúncias na região continental é: (48) 3271-7934.

 

20. Posso plantar, cortar ou podar as árvores na calçada?

Para plantio, poda ou corte de árvores deve-se solicitar autorização à FLORAM, através dos processos:

• Autorização Para Plantio De Árvores E Arbustos Em Logradouros Públicos clique AQUI
• Autorização Para Corte E Poda De Árvores (Área Pública Ou Privada) clique AQUI

Eles podem ser abertos online, pessoalmente ou por intermédio de terceiros (somente com a procuração do proprietário), portando CPF e RG, em qualquer Unidade Pró-Cidadão.

 

21. O que é e quais os benefícios de implantar uma Arte Pública?

Conceitua-se como Arte Pública a intervenção artística inserida na paisagem urbana ou natural  do município, de caráter permanente ou efêmero (painéis, intervenções  provenientes do campo expandido de Arte Pública; incluindo jardins; mobiliário e  arte conceitual e demais categorias de novo gênero).

Será obrigatória a inserção de Arte Pública nas intervenções construtivas e urbanísticas enquadráveis nos seguintes casos: empreendimentos de caráter privado configurados legalmente como Polo Gerador de Tráfego – 1 (PGT-1) e 2 (PGT-2); edificações públicas com área superior a dois mil metros quadrados; e praças públicas com área superior a cinco mil metros quadrados. Os empreendimentos de caráter privado que implantarem arte pública poderão beneficiar-se com o acréscimo de 2% (dois por cento) no coeficiente de aproveitamento, sem acréscimo na taxa de ocupação, respeitados os demais limites urbanísticos.

(Política Municipal de Arte Pública - Lei Complementar n. 482/2014)

 

22. Como solicito a aprovação de um projeto de Arte Pública para meu empreendimento?

A empresa requerente deverá protocolar o processo Aprovação de Projeto de Obra de Arte no Pró-Cidadão, que será encaminhado ao IPUF.

Deverá conter o requerimento (clique AQUI) preenchido, impresso e assinado pelo representante da empresa, prancha de localização do empreendimento e quadro de áreas com a aprovação pela SMDU/SMCAM.

O processo será encaminhado ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Florianópolis - IPUF, que, por meio da Comissão Municipal de Arte Pública - COMAP, procederá a análise e definição da ação a ser realizada dentro da Política Municipal de Arte Pública para a utilização deste benefício, e celebração de um Termo de Compromisso com o empreendedor.Finalizando a ação ou comprometimento da empresa, emite-se ofício à SMDU para liberação do habite-se. Caso a ação seja uma obra de arte na edificação, a empresa deve enviar um ofício solicitando ao IPUF a vistoria da obra de arte. para liberação do habite-se..

INSTRUMENTOS

 

23. O que é o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)?

O Estudo de Impacto de Vizinhança tem o intuito de analisar e informar previamente à gestão municipal quanto às repercussões da implantação de empreendimentos e atividades impactantes, privadas ou públicas, em áreas urbanas, a partir da ótica da harmonia entre os interesses particulares e o interesse da coletividade de modo a:

a) evitar desequilı́brios no crescimento das cidades;
b) garantir condições mı́nimas de qualidade urbana; e
c) zelar pela ordem urbanı́stica e pelo uso socialmente justo e ambientalmente equilibrado dos espaços urbanos.

Sob a ótica da mitigação de impactos e do controle social, o EIV deve funcionar como uma ferramenta de apoio ao processo de licenciamento urbanı́stico, oferecendo subsı́dios ao poder público para decidir sobre a concessão da licença ou condicioná-la à implantação de medidas compensatórias.

 

24. O que é Uso Misto e como ele é incentivado pelo Plano Diretor?

Edificações com uso misto são aquelas que apresentam uso residencial combinado com uso não-residencial de comércio ou serviço. O incentivo ao uso misto trata-se de um incentivo urbanístico, na forma de índices urbanísticos, concedidos a empreendimentos que tenham uso misto e fachada ativa.

O pedido de incentivo deve ser solicitado no Pró-cidadão mediante abertura do Processo "INCENTIVO DE USO MISTO DO ARTIGO 64", que deverá ser encaminhado ao IPUF. Os documentos necessários são: estudo preliminar, memorial objetivo de inserção de vizinhança, justificativa do incentivo e descrição do incentivo solicitado.

 

25. O que é a Transferência do Direito de Construir (TDC)?

O instrumento da TDC está previsto no art. 35 do Estatuto da Cidade (lei nº 10.257/2001) e consiste na autorização dada por lei municipal para que a administração pública faculte ao proprietário de um determinado terreno urbano exercer em outro local, ou alienar, para este fim, o seu direito de construir básico, quando, por razões de interesse público, esse direito não puder ser exercido, por todo ou em parte, no terreno de origem.

Mais detalhes podem ser consultados no Capítulo VIII da LC 482/2014.

 

26. O que é a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)?

A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é um instrumento da política
urbana municipal, instituído pelo Plano Diretor de Florianópolis (LCM 482/2014), com base no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01).

A OODC consiste na contrapartida financeira pelo exercício do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento (CA) básico, até o coeficiente de aproveitamento máximo.

Em Florianópolis, a OODC é regulamentada pelo Decreto Municipal 13.454/2014.

EIV, ESI E EEL

 

27. O que é e para que serve o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)?

O Estudo de Impacto de Vizinhança tem o intuito de analisar e informar previamente à  gestão municipal e à população quanto às repercussões da implantação de empreendimentos e atividades impactantes, privadas ou públicas, em áreas urbanas, a partir da ótica da harmonia entre os interesses particulares e o interesse da coletividade.

Previsto no Estatuto da Cidade, pelo Plano Diretor de Florianópolis (LCM 4872/2014) e regulamentado pelo Decreto Municipal n. 13.348/2014, o EIV tem sua análise efetuada a partir da observância dos aspectos positivos e negativos ocasionados na área e no entorno do empreendimento e/ou atividade avaliada, visando detectar possíveis impactos e propor medidas de correção, controle, mitigação, compensação ou potencialização.

Os empreendimentos que necessitam de EIV estão definidos no texto da LCM 482/2014, em seu art. 273, bem como, no Anexo F02 - Tabela de adequação de usos.

 

28. Onde encontro orientações para elaboração de EIV, ESI e EEL?

O Estudo Específico de Localização (EEL) está regulamentado pelo Decreto Municipal n. 13.349/2014, onde consta o Termo de Referência para elaboração do estudo.

O Estudo Simplificado de Impacto (ESI) equipara-se, para fins de análise, ao Estudo Específico de Localização (EEL). Neste sentido, deve-se adotar o Termo de Referência constante no Decreto Municipal n. 13.349/2014 (clique AQUI) para elaboração deste estudo.

O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) está regulamentado pelo pelo Decreto Municipal n. 13.348/2014. Para maiores informações sobre os procedimentos necessários à elaboração do EIV, consulte o portal clicando AQUI.
‍

 

29. Quais os critérios de avaliação de um EIV/ESI?

De acordo com o Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001), as análises de EIV devem analisar, no mínimo, as seguintes questões:
‍
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
III – uso e ocupação do solo;
IV – valorização imobiliária;
V – geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Em Florianópolis, a elaboração do EIV deve ser precedida por processo específico de emissão de Solicitação de Diretrizes Urbanísticas (para elaboração do projeto arquitetônico/urbanístico) e de um Termo de Referência (TR) específico, na qual o IPUF aponta o que deve ser abordado no EIV. Para maiores informações sobre os procedimentos necessários à elaboração do EIV, consulte o portal clicando AQUI.

O processo de Solicitação de Diretrizes Urbanísticas deve ser solicitado pessoalmente, portando CPF e RG, em qualquer Unidade Pró-Cidadão. Os documentos necessários são: CPF/CNPJ; Estudo Preliminar Arquitetônico ou Desenho Conceitual; RRT Estudo Preliminar; Apresentação e justificativa do projeto; Documento de Terreno atualizado; IPTU (inscrição imobiliária); Consulta de viabilidade para Construção; e Levantamento Planialtimétrico.